Wilson Colling, Praktisi Hukum
JAKARTA,02 Oktober 2025
FAKTA HUKUM.ID – WCALAWFIRM PROFESSIONAL LAWYER – Memiliki rumah impian dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) di tangan seringkali dianggap sebagai puncak pencapaian dan rasa aman. Namun, sebuah kelalaian fatal yang kerap terabaikan oleh konsumen dapat mengubah rasa aman tersebut menjadi bom waktu hukum: ketiadaan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).Banyak masyarakat membeli properti dari pengembang (developer) tanpa melakukan pemeriksaan mendalam terhadap kelengkapan perizinan. Padahal, izin paling fundamental yang menjadi dasar legalitas sebuah bangunan kini bukan lagi Izin Mendirikan Bangunan (IMB), melainkan PBG.
Praktisi hukum, Wilson Colling, menyoroti bahwa perubahan dari IMB ke PBG berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 ini bukan sekadar perubahan nomenklatur, melainkan penegasan kewajiban mutlak yang harus dipenuhi developer.
“PBG adalah napas dari legalitas sebuah bangunan. Tanpanya, bangunan tersebut secara hukum dianggap tidak pernah mendapat persetujuan untuk berdiri,” ujar Wilson.”
Menurut Wilson Colling, Konsumen seringkali terlena dengan sertifikat, baik itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama developer maupun yang sudah ditingkatkan menjadi SHM atas nama pribadi. Mereka menganggap sertifikat adalah bukti kepemilikan tertinggi dan satu-satunya.
“Ini adalah miskonsepsi yang berbahaya. Sertifikat adalah bukti hak atas tanah, sedangkan PBG adalah bukti izin atas bangunan yang berdiri di atas tanah itu. Keduanya adalah entitas hukum yang berbeda namun saling terkait,” tegasnya.
Tanpa PBG, pemilik rumah akan menghadapi berbagai kesulitan di kemudian hari.
“Wilson Colling, memaparkan setidaknya dua risiko utama yang sangat merugikan di antaranya:
Penolakan Kredit Perbankan: Saat hendak mengajukan kredit dengan agunan rumah tersebut, bank akan melakukan uji tuntas (due diligence) yang ketat. Ketiadaan PBG menjadi “lampu merah” bagi perbankan, yang berpotensi besar menyebabkan pengajuan kredit atau KPR ditolak mentah-mentah.
Hambatan Transaksi Jual Beli: Ketika pemilik hendak menjual propertinya, calon pembeli yang cermat, terutama yang menggunakan jasa notaris atau pendanaan bank, akan mempersyaratkan adanya PBG. “Tanpa izin dasar ini, nilai jual properti bisa anjlok, bahkan sulit untuk laku/terjual,” tambah Wilson.”
Lebih jauh, ia mengingatkan adanya ancaman sanksi administratif sebagaimana diatur dalam Pasal 12 PP No. 16 Tahun 2021, yang bisa berujung pada perintah pembongkaran bangunan oleh pemerintah daerah.
Lalu, bagaimana jika konsumen baru menyadari bahwa rumah yang telah mereka tempati ternyata tidak memiliki PBG?
Wilson colling
Menyarankan dua langkah strategis yang harus segera ditempuh.
Pertama, langkah persuasif.
Segera hubungi dan komunikasikan secara resmi dengan pihak developer. Mintalah pertanggungjawaban mereka untuk segera mengurus dan melengkapi seluruh perizinan, termasuk PBG hingga terbitnya Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
“Buat permintaan secara tertulis agar menjadi bukti itikad baik Anda sebagai konsumen. Ini adalah langkah pertama yang menunjukkan bahwa Anda proaktif menyelesaikan masalah,” katanya.
Kedua, opsi hukum jika developer abai. Apabila pihak developer tidak menunjukkan itikad baik, mengabaikan permintaan, atau sengaja menghindar, maka konsumen memiliki hak untuk menempuh jalur hukum yang lebih tegas.
“Konsumen yang dirugikan dapat mengajukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum.
Selain itu, patut dipertimbangkan untuk melaporkan dugaan tindak pidana penipuan terhadap developer tersebut,” jelas Wilson.
Langkah hukum ini, menurutnya, penting untuk memberikan efek jera dan melindungi hak-hak konsumen yang telah bertindak dengan itikad baik, agar tidak menjadi korban kelalaian atau praktik curang dari oknum developer.
“Pada akhirnya, ketelitian adalah kunci. Jangan pernah menandatangani akad jual beli sebelum memastikan semua perizinan, terutama PBG, telah lengkap dan terverifikasi,” tutupnya.
Penulis : Wilson Colling
Editor : Bung NUEL
Jurnalis Faktahukum.id
